こんにちは。
パッシブハウスｘ
「ずっとお金のかからない家をつくろう」
の工務店 株式会社スズモクの鈴木です。
その目指す理由や、つくる家の詳細は
スズモク公式WEB
https://www.8341ie.com
【シミュレーション】
4000万円の家を買うなら
「頭金1000万円」or
「フルローン＋投資信託」
どっちが正解？
マイホームの購入が見えてくると、
必ずと言っていいほどぶつかる悩みが
「手元にある現金（頭金）をどうするか」
という問題です。
「借金はなるべく少ない方がいいから、
1000万円を頭金に入れよう！」
「いやいや、今は低金利だから
フルローンで借りて、
1000万円は投資に回した方がお得では？」
今回は、このテーマについて、
物件価格4,000万円、
手元資金1,000万円という
具体的なケースを想定し、
シミュレーションを交えて
白黒つけてみたいと思います！
今回のシミュレーション条件
比較を分かりやすくするため、以下の条件で計算します。
物件価格：4,000万円
手元の現金：1,000万円
住宅ローン：金利1%（固定・35年返済と仮定）
投資信託の運用利回り：年利5%（複利計算）
比較するのは以下の2つのパターンです。
【パターンA】フルローン＋運用派：
4,000万円を全額借りて、
手元の1,000万円は年利5%で運用する。
【パターンB】頭金投入・手堅い派：
手元の1,000万円を頭金にして、
借入額を3,000万円に減らす（運用はしない）。
結論から言うと、
「ローン金利（1%）より運用利回り（5%）が高い」
という前提なら、
数学的な大正解は【パターンA】の
フルローン＋運用になります。
その差額を見ていきましょう。
【比較表】35年後の
資産はどうなる？
毎月の返済額、支払う利息、
そして35年後の資産状況を
比較した結果がこちらです。
【パターンA】フルローン＋運用
借入金額 4,000万円
毎月のローン返済額 約11.3万円
35年間の「総利息」 約742万円
手元資金（1000万）の行方 投資信託で運用（年利5%）
35年後の運用結果 1,000万→約5,516万円
最終的な経済効果 利息を払っても約4,300万円のプラス
【パターンB】頭金1,000万円投入
借入金額 3,000万円
毎月のローン返済額 約8.5万円
35年間の「総利息」 約557万円
手元資金（1000万）の行方 住宅の支払いに消える
35年後の運用結果 運用資金ゼロのため0円
最終的な経済効果 利息は約185万円浮くが、資産は増えない
いかがでしょうか？
たしかに、パターンB（頭金投入）は
借入額が減るため、
毎月の返済額は約2.8万円安くなり、
35年間で払う銀行への利息も
約185万円節約できます。
しかし、パターンA（フルローン＋運用）を
見てください。
手元に残した1,000万円を
年利5%で35年間運用し続けると、
複利の力が働き、1,000万円がなんと
約5,500万円にまで膨れ上がります。
運用益に対する税金（約20%）を引いても、
約3,600万円の利益です。
多く払う利息（約185万円）を差し引いても、
圧倒的にお釣りがくる計算になります。
なぜこんなに差がつくのか？
（イールドギャップの魔法）
この圧倒的な差を
生み出している正体は
「金利の差（イールドギャップ）」です。
銀行から「1%」という
超低金利でお金を借りて、
それを投資信託などで「5%」で
運用できれば、
その差額である「4%」が
あなたの利益になります。
現代の日本の住宅ローンは
世界的に見ても異常なほどの低金利です。
この「安い金利でお金を借りられる権利」
を使わない手はありません。
さらに、毎月コツコツ積み立てるのではなく、
「最初から1,000万円という
まとまった金額を長期間運用できる」ため、
雪だるま式に資産が増える
「複利」の恩恵を最大限に
受けることができるのです。
フルローン戦略の
メリット・デメリット
とはいえ、
「理屈はわかったけど、
やっぱり借金が多いのは不安…」
という方もいるでしょう。
現実的なメリット・
デメリットを整理します。
メリット
1.手元に現金があるという「絶大な安心感」
教育費の想定外の増加、
突然の病気や失業など、
人生には何が起きるかわかりません。
家に1,000万円を入れてしまうと、
家を売却しない限り現金化できませんが、
手元に流動性の高い現金
（または投資信託）があれば、
いざという時の防衛資金になります。
2.「団信（団体信用生命保険）」の恩恵が大きい
万が一、ローン契約者に
不幸があった場合、
住宅ローンの残高はゼロになります。
フルローン（4,000万円）であれば
4,000万円分のローンが消滅し、
手元の1,000万円（＋運用益）は
そのままご家族に残せます。
住宅ローンは
最強の生命保険とも言われるゆえんです。
3.住宅ローン控除でお金が戻ってくる
借入残高が多いほど、
年末調整で戻ってくる税金
（住宅ローン控除）の額も
大きくなります。
デメリット・注意点
1.運用の「年利5%」は絶対ではない
ローンの「1%」の利息は
確実に払わなければなりませんが、
投資の「5%」は不確実です。
暴落のタイミングでは
資産が一時的にマイナスになる
（元本割れする）リスクを
許容する必要があります。
2.毎月の返済額が高くなる
シミュレーションの通り、
頭金を入れた場合に比べて
毎月の返済額が約2.8万円上がります。
日々の家計のキャッシュフロー
（現金の出入り）が厳しくならないか、
事前の確認が必須です。
3.借金が多いという「心理的ストレス」
「投資の成績が気になって夜も眠れない」
「借金満額という事実がプレッシャー」
という方には、精神衛生上おすすめできません。
4.使えるお金があると使ってしまう方はNG
これは投資金額1000万円をそのまま運用
し続ける方に有効的であって
もっているとつい、欲しいものを買ってしまい
手持ちが自然に無くなっていく方は
自己資金で住宅ローンにいれてしまった方が
良い選択となります。
まとめ：
あなたの「リスク許容度」と
「家計の余裕」で決めよう！
数学的・経済的な合理性だけで言えば、
「フルローンで借りて、
1,000万円は運用に回す」
のが大正解です。
ただし、それは
「毎月の高いローン返済額（約11.3万円）を
無理なく払える家計の体力」と、
「投資信託の価格変動に
一喜一憂しないメンタル」
があることが大前提となります。
もし、「毎月の支払いを1万円でも安くしたい」
「投資のリスクは1ミリも取りたくない」
という場合は、無理せず頭金を
入れるのも決して間違いではありません。
ご自身の家計の状況や、
お金に対する価値観としっかり相談して、
後悔のないマイホーム購入
戦略を立ててくださいね。
ちなみに上記の場合、
運用益でほぼ家が買えていることになります！
また最終的な金額の損得だけでなく
どういうタイミングでお金が必要になるのか
ということもすごく重要な要素です。
ライフプランなども含め総合的に
判断されると家づくりそのものも
「資産形成」として重要な役割を
果たしてくれます。
具体的なご相談希望の方は
ご連絡くださいね。
スズモクのモデルハウス
体感見学希望の方は
下記よりどうぞ
https://www.8341ie.com/modelhouse/
個別相談ご希望の方は
https://www.8341ie.com/contact/
文章や写真だけでなく
動画が見たいという方は
家づくりのルームツアー
YouTubeチャンネル
2つ運営してます。
見てね。
■スズモクオーナー様のルームツアー
■パッシブハウス認定基準だけのルームツアー
世界トップ基準性能
