こんにちは。
パッシブハウスｘ
「ずっとお金のかからない家をつくろう」
の工務店 株式会社スズモクの鈴木です。
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投資と住宅ローンの関係性
投資と住宅ローンのバランスをどう取るかは、
人生の資産形成において非常に重要なテーマです。
この2つの関係性は
「住宅ローンの金利（借金にかかるコスト）」と
「投資の期待利回り（資産が増えるスピード）」の
比較によって決まります。
現在の日本の金利環境や
税制を踏まえた上で、
考慮すべき3つの重要なポイントを整理しました。
1.「ローン金利」vs
「投資の利回り」の算数
どちらを優先すべきかは、
以下のシンプルな計算が基本になります。
投資の期待利回り＞住宅ローン金利＝投資を優先した方が得
投資の期待利回り＜住宅ローン金利＝繰り上げ返済を優先した方が得
現在、日本の住宅ローン（特に変動金利）は
0.7%〜1.0%程度と非常に低水準です。
一方で、全世界株式などに
長期で積立投資をした場合の
期待利回りは、一般的に
年利3%〜5%程度と言われています。
つまり、数学的に考えれば
「安い金利でお金を借りたままにし、
手元の資金は投資に回して増やす」方が、
最終的な資産額は
大きくなる可能性が高いと言えます。
2.税制優遇の最大活用
（住宅ローン控除とNISA）
日本において、投資と住宅ローンを
並行させる最大のメリットが税制優遇です。
住宅ローン控除（減税）：
年末のローン残高に応じて
所得税などが還付される制度です。
控除期間中（原則10年〜13年）に
繰り上げ返済をして残高を
減らしてしまうと、
戻ってくる税金も減ってしまいます。
そのため、「控除期間中は繰り上げ返済をせず、
手元の資金を投資（NISAなど）に回す」
というのが、現在主流の
賢いセオリーとされています。
3.リスクと「心理的安心感」の比較
計算上は投資が有利でも、
忘れてはいけないのが
「リスク」と「現金の手元流動性」です。
繰り上げ返済は「ノーリスクの投資」：
投資には元本割れのリスクが伴いますが、
住宅ローンの繰り上げ返済は
「将来払うはずだった利息を確実に減らせる」
という意味で、リスクゼロで
確実なリターンを得られる行動です。
「借金があること自体が
精神的なストレスになる」
という方は、心の平穏のために
返済を急ぐのも立派な正解です。
現金（流動性）の確保：
一度銀行に繰り上げ返済したお金は、
病気や失業などの緊急時に
引き出すことはできません。
手元に現金、またはすぐに
現金化できる投資信託などを
置いておくことは、
家計の防衛力につながります。
比較まとめ
A=繰り上げ返済を優先する場合
B=投資（NISAなど）を優先する場合
【最大のメリット】
A 確実に支払総額が減る、借金が減る安心感
B 長期的に資産が大きく増える可能性が高い
【リスク】
A 手元の現金が減る（いざという時困る）
B 元本割れする（資産が減る）可能性がある
【税制への影響】
A 住宅ローン控除の恩恵が減る
B NISA等の非課税メリットを活かせる
【おすすめな人】
A 借金をとにかく早く無くしたい、投資が怖い人
B リスクを許容でき、合理的に資産を最大化したい人
今後の戦略として
まずは生活防衛資金
（生活費の半年〜1年分）を
現金で確保することが最優先です。
※ない場合、自己資金を出すなどはNGです。
その上で、住宅ローン控除が終わるまでは
無理に繰り上げ返済をせず、
余剰資金はNISAやiDeCoを活用して
コツコツと長期投資に回すスタイルが、
現在の日本の環境では最も効率的だと言えます。
一定の金額を持っている方は
住宅ローンの支払いを
利回りで払っていけることもあります。
個人的に建築士や省エネ建築士、
宅地建物取引主任者や福祉住環境アドバイザー、
そしてＦＰも取得しております。
住宅ローンの借金というだけでなく
金融の基本知識や
総合的なアドバイスが必要な方は
ぜひ個別相談会をご利用くださいね。
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