こんにちは。
パッシブハウスｘ
「ずっとお金のかからない家をつくろう」
の工務店 株式会社スズモクの鈴木です。
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住宅ローン
「35年vs50年」究極の選択。
金利1%時代、
支払額の違いより重要な
“ライフプランの落とし穴”とは？
「月々の支払いを楽にするために50年ローンにしようか…」
「でも、80歳までローンが残るのは怖い…」
住宅購入の際、
多くの人が直面するこの悩み。
最近ではネット銀行などを中心に
「50年ローン」の取り扱いが増え、
選択肢に入るようになりました。
結論から言うと、
この選択は単なる「支払額の計算」
ではありません。
「今の生活のゆとり」を取るか、
「老後の完全な自由」を取るかという、
人生の戦略選びそのものです。
今回は、35年と50年でライフプランがどう変わるのか、
そして金利1.0%で計算した場合、
浮いたお金を運用したらどうなるか
のシミュレーションまで徹底解説します。
1.まずは結論！2つのローンの決定的な違い
細かい数字に入る前に、
それぞれの特徴をざっくり掴んでおきましょう。
【特徴】35年ローン（王道）| 50年ローン（戦略型）
【毎月の返済】高い（家計を圧迫しやすい）| 安い（手元にお金が残る）
【総支払額】少ない | 圧倒的に多い（利息が膨らむ）
【残債の減り方】着実に減る | 極めて遅い（これが最大のリスク）
【完済年齢】65歳前後（定年で終了）| 80歳（老後も続く）
【タイプ】老後安心型 | 若年キャッシュフロー重視型
これを見ると
「50年は損だ」と思われがちですが、
実は30代〜40代の子育て世代にとっては
強力なメリットもあります。
詳しく見ていきましょう。
2.【年代別】あなたの人生はどう変わる？
人生を3つのステージに分けると、
見える景色が全く違ってきます。
①【30代〜40代】子育て・現役世代
50年ローンの勝ち：
毎月の返済額が数万円安くなるため、
教育費のピークや家族旅行、
急な出費に対応しやすくなります。
「家を買ったせいで生活が苦しい」
という事態を避けられます。
35年ローンの苦悩：
毎月の固定費が高いため、
子供が私立進学などで
教育費がかさむ時期に、
家計が赤字になるリスクがあります。
②【50代〜60代】役職定年・定年前後
50年ローンの「崖」：
多くの企業で55歳過ぎから年収が下がりますが、
50年ローンはまだ元本がたっぷりと残っています。
退職金で一括返済をしようとすると、
老後資金（2000万円問題など）と
取り合いになってしまいます。
35年ローンの「ゴール」：
「あと数年で終わる」という
見通しが立ちます。
退職金を借金返済に使わず、
まるまる老後の楽しみに使える
計算が立ちやすくなります。
③【65歳〜80歳】老後・年金生活
50年ローンの最大リスク：
現役引退後も、現役時代と
同じ金額の引き落としが80歳まで続きます。
年金収入の中から
住宅ローンを払うのは、
生活レベルを大きく下げる要因になります。
35年ローンの自由：
住居費は管理費や税金のみ。
年金だけでゆとりのある
生活が設計しやすいです。
3.見落としがちな「隠れリスク」
50年ローンには、
数字以外にも怖いリスクがあります。
特に「売るに売れない（残債割れ）」リスクです。
50年ローンは最初の10〜20年、
返済額のほとんどが「利息」に消え、
「元金」がなかなか減りません。
金利が1%の場合、
0.6%の時よりもさらに
元金の減りが遅くなります。
もし築15年で転勤や離婚などで
家を売ることになった場合、
「家の売却額＜ローンの残り」となり、
差額の数百万〜一千万円を
現金で用意しないと家を手放せない
（＝引越しできない）状態になる
可能性が高くなります。
※これは35年でも起きえます。
4.【検証】金利1%の場合、
投資で逆転できるか？
ここからが本題です。
50年ローンで毎月の支払いを抑え、
その分をNISAなどで運用したらどうなるか？
をシミュレーションしてみました。
モデルケース
借入額：5,000万円
金利：1.0%（全期間固定と仮定）
年齢：30歳スタート（60歳時点での状況を確認）
①毎月の支払額の差
35年ローン：約14.1万円
50年ローン：約10.6万円
差額：毎月3.5万円浮く！
②浮いた3.5万円を30年間「積立投資」したら？
この3.5万円を浪費せず、
60歳までコツコツ運用した場合の資産額です。
年利3%で運用→約2,005万円
年利4%で運用→約2,423万円
年利5%で運用→約2,980万円
③60歳で「一括返済」できるか？
60歳時点（残り20年）での
50年ローンの残債（残りの借金）は
約2,295万円です。
これを投資の利益で返せるでしょうか？
年利3%の場合：足りない（約-290万円の赤字）
※金利1%の場合、3%運用では完済に届きません。
年利4%の場合：完済して、さらに約128万円手元に残る！
年利5%の場合：完済して、さらに約685万円も老後資金が増える！
検証結果
金利が1%の場合、
元本の減りが遅くなるため、
年利3%程度の運用では
60歳時点では完済できません。
しかし、年利4%以上
（S&P500や全世界株式などの長期平均に近い数字）で
運用できるなら、
50年ローンの方が
最終的な資産状況は
良くなるという結果になりました。
5.結論：あなたはどっちを選ぶべき？
最終的にどちらを選ぶべきかは、
あなたの性格によります。
【35年ローン】がおすすめな人（堅実派）
投資のリターンが4%以上出し続けられるか不安な人。
「借金がある状態」がストレスになる人。
浮いたお金があると、ついつい使ってしまう人。
将来、住み替え（売却）の可能性がある人。
【50年ローン】を検討しても良い人（戦略家）
20代〜30代前半で家を買う人。
浮いた差額を、
絶対に浪費せずに
毎月自動積立（NISA等）に
回せる規律のある人。
老後のリスクを理解した上で、
今のキャッシュフローを最大化したい人。
住宅ローンは
「借りられる額」ではなく
「返せる額」、
さらには「どんな人生を送りたいか」で
選ぶのが正解です。
住宅ローンには
損と得
安全とリスク
の選択肢があります。
ライフプランの作成をすると
35年ローンの場合、
50年ローンの場合で
家庭の経済状況のシミュレーションが
出来ますので
このライフプラン作成とセットで
考えることが大切です。
ご希望の方に個別相談会にて
ライフプランの作成も行っていますので
お声がけください。
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